Souhlasí hranice mezi parcelami?
Přesnost katastrální mapy a hranice parcel
Na většině území České republiky již došlo k digitalizaci katastrální mapy do konce roku 2022. Ačkoliv je cílem Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dosažení zpřesňování katastrálních map a obnova katastrálního operátu novým mapováním, na mnohých místech vychází současná digitální katastrální mapa z měření z první poloviny 19. století. I když od té doby průběžně docházelo k různým aktualizacím katastrálních map, zejména na venkově mnohá území na nová měření stále čekají.
Pokud již v daném území došlo k obnově katastrálního operátu nebo byl pro tuto lokalitu zpracován geometrický plán současnými metodami, pak může být katastrální mapa velmi přesná a průběh hranice relativně nepochybný. Měření může být v současné době provedeno s přesností až 0,14 m.
Naopak v případě, že nová měření provedena nebyla, hranice může být zaznačena s kvalitou odpovídající první polovině 19. století. Přesnost měření může dosahovat odchylek standardně až 2,83 m. V některých lokalitách na velkých lesních nebo polních parcelách může dosahovat nepřesnost katastrální mapy až desítky metrů. Pro zajímavost uvádíme, že jako metoda měření parcel bylo v určitém období přípustné i krokování.
Optimalizace katastrálních map: Prevence sporů
Možnost dosáhnout změny zakreslení v digitální katastrální mapě bude samozřejmě pravděpodobnější v případě, že měření nedosahuje přesnosti požadované dnešními standardy měření. U původních historických měření se nabízí širší škála postupů pro nápravu situace. Naopak v místě, kde již proběhlo moderní zaměření lze předpokládat, že hranice vyznačená na mapě bude odpovídat skutečnému stavu, i když i zde lze nalézt situace, kdy tomu tak nebude.
V každém případě je vhodné učinit patřičné kroky preventivně ještě v době, kdy žádný spor mezi sousedy nevznikl. Pokud se zájmy vlastníků sousedících pozemků zkříží, často je řešení velmi komplikované a nákladné.
Řešení nejasností v katastrální mapě
V případě, že se vlastník pozemku domnívá, že jeho parcela je v katastrální mapě nepřesně zakreslena, je možné tuto situaci řešit několika způsoby. V první řadě je třeba zjistit, kdy a s jakou přesností byly dotčené pozemky v katastrální mapě zakresleny, zda existuje aktuální geometrický plán, jestli a jakým způsobem byly hranice jednotlivých parcel vyznačeny v terénu a kdo fakticky jednotlivé parcely užívá a chová se k nim jako vlastník.
Technická nebo právní chyba?
Nejprve je potřeba posoudit, zda v katastrálním operátu není technická nebo právní chyba. Technickou chybu odstraní Katastrální úřad z moci úřední nebo na návrh, který lze za tímto účelem na úřadě podat. U právní chyby je situace složitější. Vlastníci sousedících pozemků se mohou na řešení dohodnout a sepsat souhlasné prohlášení, ke kterému připojí pro tyto účely zpracovaný geometrický plán.
Co když vlastník nechce uzavřít dohodu?
Pokud však jen jediný dotčený vlastník dohodu uzavřít nechce, je jedinou možností řešení problému soudní ochrana vlastnických vztahů. Tu poskytuje žaloba na určení vlastnického práva nebo žaloba na určení a na stanovení hranice mezi pozemky. Rozlišit v praxi, která z těchto žalob bude pro danou situaci vhodná, může být velmi obtížné.
U žaloby na určení vlastnického práva soud na základě tvrzení a důkazů poskytnutých stranami pouze deklaruje, kudy hranice ve skutečnosti vede. To znamená, že pouze potvrdí stávající právní stav a odstraní tak nejistotu mezi sousedy ve sporu. Pokud je objektivně možné hranici mezi pozemky určit a spor o průběh hranice je pouze subjektivní, pak je třeba použít právě tuto žalobu.
Pokud hranici objektivně určit nelze a je třeba ji nově stanovit, na řadu přichází žaloba na určení a na stanovení hranice mezi pozemky dle ust. § 1028 občanského zákoníku, kdy soud hranici sám aktivně stanoví (konstitutivně rozhodne). To znamená, že soud vytvoří nový právní stav podle poslední pokojné držby nebo dle vlastního slušného uvážení. Výběr vhodné žaloby je nutné důsledně uvážit, aby v případě chybné volby nebyla zbytečně zamítnuta.
Mimořádné vydržení
Relativně novým institutem, který v této souvislosti může zasáhnout do uspořádání vlastnických vztahů k pozemkům, je mimořádné vydržení dle ust. § 1095 a násl. občanského zákoníku. Délka mimořádné vydržecí doby u nemovitostí je sice 20 let, ale podmínky pro vydržení se značně zjednodušily.
Potenciální nabyvatel musí prokázat pouze délku držby minimálně dvacet let a skutečnost, že nenabyl tuto držbu ve zlém úmyslu. K mimořádnému vydržení mohlo na základě nového občanského zákoníku dojít nejdříve 1.1.2019. Tento nový institut nabízí řešení pro množství nejasných sousedských situací, které v minulosti neměly odpovídající východisko. Na druhou stranu klade vyšší nároky na vlastníky, kteří musí pečovat o to, aby na základě mimořádného vydržení o svůj majetek nepřišli.
Běh vydržecí doby lze původním vlastníkem přerušit pouze dohodou nebo podáním žaloby, což na něj nově klade velmi vysoké požadavky, kterým je třeba se přizpůsobit. Již nestačí jako v minulosti „křiknout přes plot na souseda“, že Vám nějaký pozemek patří.
Závěrem lze shrnout, že uvedení faktického stavu průběhu hranic mezi pozemky do souladu s katastrálním operátem je velmi žádoucí. Lze tímto způsobem předejít mnohým sporům. Nikdy není vhodné podceňovat přehlednost uspořádání vlastnických vztahů k nemovitostem. Nejasné uspořádání vlastnických vztahů lze jednoznačně považovat za kostlivce ve skříni, který může kdykoliv vyskočit na denní světlo. Je třeba uvážit, zda se Vás jako vlastníka nemůže týkat institut mimořádného vydržení a provést odpovídající opatření.
Nejvhodnějším a nejlevnějším řešením je za všech okolností snaha o dohodu se sousedy. Pouze v případě, že tato dohoda možná není, přichází na řadu případné soudní řízení.
Společně najdeme řešení. Od katastrálních map po stavební projekty a mnohem více.
Naše advokátní kancelář je připravena pomoci všem, kteří se potýkají s problémy týkajícími se hranic parcel nebo katastrálních map. Bez ohledu na složitost situace jsme tu, abychom Vám poskytli profesionální právní radu a asistovali Vám při řešení vašich záležitostí.
Využijte nezávaznou úvodní konzultaci zdarma, kde probereme Vaše potřeby a společně najdeme optimální řešení dalšího postupu.
Kontaktujte nás prostřednictvím telefonu, e-mailu, nebo jednoduše vyplněním kontaktního formuláře ZDE.
Mgr.Iva Novobilská
Advokátní koncipient
